VORSICHT BEI DER EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG
Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter eine ihrer Wohnungen zurück haben möchten um sie für sich oder eine ihnen nahestehende Person zu nutzen. Das eigene Rechtsgefühl, als Eigentümer dazu befugt zu sein wird oft durch ein kurzes Selbststudium im Rahmen einer Google-Recherche bestärkt. Der Hinweis auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie sowie ein „Musterkündigungsschreiben“ zum Download – freilich ohne rechtliche Gewähr – sind der Startschuss für eine Reise ins Ungewisse.
Oftmals kommt die Einsicht früh, etwa weil der Mieter die Kündigung anwaltlich vertreten, vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückweist und der nunmehr doch noch aufgesuchte eigene Anwalt dessen rechtliche Einschätzung bestätigt. Wesentlich gravierender dürfte in aller Regel der Fall sein, indem der Mieter den Ablauf der Kündigungsfrist seelenruhig verstreichen lässt. Begibt sich der Vermieter daraufhin voller Erwartung zu seinem Rechtsanwalt und bittet diesen eine knackige Räumungsklage zu erheben, so wird er in nicht wenigen Fällen von seinem Anwalt erfahren, dass die eigene Kündigung unwirksam ist. Nun ist es zu spät! Eine Heilung der unwirksamen Kündigung ist nicht möglich. Alles was bleibt ist der Ausspruch einer neuen Kündigung, die allerdings einen neuen vollen Fristlauf nach sich zieht. Das monatelange Warten geht von vorne los. Erledigt sich der eigene Bedarf vor Fristablauf war alles umsonst. Es bleibt der Frust und die Einsicht, dass eine rechtliche Beratung im Vorfeld viel Zeit und Ärger erspart hätte.
Hauptfehlerquellen und damit Hauptangriffspunkte einer Eigenbedarfskündigung sind in deren formellen Erfordernissen zu sehen. Die gesetzlichen Fristen sind zwingend zu beachten. Eine Alternativwohnung muss sofern vorhanden angeboten werden. Die Person(en) auf die sich der Eigenbedarf bezieht muss/müssen ebenso wie der Grund für den Bedarf genannt werden. Auf das gesetzliche Widerrufsrecht muss hingewiesen werden. Schließlich muss die Erklärung unterschrieben sein.
Herausgefordert durch die glänzenden Verheißungen der eigenen Forschung zum Thema Eigenbedarfskündigung, lassen sich einige Mieter gar darauf ein, beim tatsächlichen Vorliegen des Eigenbedarfs nicht so genau zu sein – mit fatalen Folgen. Die Rechtsprechung zum vorgetäuschten Eigenbedarf ist alles andere als zimperlich und bürdet dem Vermieter mitunter horrende Schadensersatzpflichten auf, ganz abgesehen davon, dass unter Umständen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann.
Eine kompetente anwaltliche Beratung sollte deshalb möglichst früh eingeholt werden um von Anfang an auf der sicheren Seite zu sein. Nach Klärung des Sachverhalts und Sichtung der Vertragsunterlagen kann beurteilt werden, inwieweit ein Vorgehen Aussicht auf Erfolg hat, Haftungsrisiken können ausgeschlossen werden und das weitere Vorgehen geregelt werden. Mitunter findet der eigne Rechtsbeistand einfachere und effektivere Wege, um ans Ziel zu gelangen. Beispielsweise bietet sich bei Einliegerwohnungen eine vereinfachte Kündigung an. Hier braucht es gar keine aufwendige Erklärung eines Eigenbedarfs, sofern die speziellen Formerfordernisse dieser Kündigungsart beachtet werden.
RA Hund