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(PACHTZINS)-ÄNDERUNG BEI LANDPACHTVERTRÄGEN

Veröffentlicht in Alle, Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wein- und Agrarrecht.

Gemäß § 593 Abs. 1 BGB kann jeder Vertragsteil eine Änderung des Landpachtvertrages verlangen, wenn sich nach Vertragsabschluss die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig so geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind. Da von dem Recht auf Anpassung die Pachtdauer ausgenommen ist, geht es in der Praxis meist um die Anpassung des Pachtzinses.

Hintergrund der Regelung ist der Wunsch, dass in der Landwirtschaft den Beteiligten die Scheu vor langen Vertragsverhältnissen genommen werden soll. Für die Weinwirtschaft trifft dies im besonderen Maße zu. Die Entwicklung der letzten Jahre veranschaulicht, dass ein Festhalten des Pächters an einem starren Pachtzins nicht zumutbar ist. Schwierigkeiten bei der Anpassung bereitet allerdings die Frage, auf welchen Referenzpachtzins bei der Anpassung abzustellen ist, da eine Vielzahl von Faktoren (Lage, Genossenschaft, Rebsorte usw.) den Wert eines Weinbergs bestimmen.

Was muss ich beachten, wenn ich Anpassung des Vertrages erreichen will?

Fristen: Nach § 593 Abs. 2 BGB kann eine Anpassung grundsätzlich erst zwei Jahre nach Beginn des Pachtverhältnisses oder zwei Jahre nach der letzten Änderung verlangt werden kann. Zu beachten ist auch, dass eine Änderung frühestens für das laufende Pachtjahr verlangt werden kann. Eine rückwirkende Anpassung ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen.

Form:Es empfiehlt sich, das Anpassungsverlangen schriftlich zu formulieren. Erfolgt keine Reaktion des Vertragspartners, so kann auch die Hinzuziehung eines Anwalts sinnvoll sein.

Keine Einigung: Kann eine Einigung nicht herbeigeführt werden, so kann derjenige, der die Anpassung verlangt, die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts beantragen.

Abweichende vertragliche Regelungen

Es ist in gewissen Grenzen möglich, das hier dargelegte Anpassungsrecht vertraglich auszugestalten. Bevor eine Vertragsanpassung verlangt wird, sollte daher ein Blick in den Pachtvertrag geworfen werden. Achtung:Das Recht, eine Änderung des Vertrags zu verlangen kann nicht ausgeschlossen werden. Eine derartige Vertragsregelung ist unwirksam. Das Selbe gilt für ein einseitiges Anpassungsrecht für den Verpächter, wie man es teilweise in Altverträgen von Gemeinden findet.

 

Artikel in der Rebe & Wein, Ausgabe: Januar 2014, RA Martin Peterle