LANDPACHTRECHT – DIE KÜNDIGUNG WEGEN ZAHLUNGSVERZUG

Der Zahlungsverzug ist für die Verpächter ein sehr wirksames Instrument, sich eines unliebsamen Pächters zu entledigen. Nicht selten sind sich die Pächter diesbezüglicher Risiken nicht bewusst. Da sich in der Praxis zudem einige Rechtsirrtümer hartnäckig halten, sollen im Folgenden die geltenden Regelungen dargestellt werden.

Gemäß § 594e Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Landpachtverhältnisses vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist dies der Fall, so ist eine Kündigung ohne weiteres möglich. Hier besteht für den Pächter ein oft unterschätztes Risiko. Es kann nicht oft genug darauf hingewiesen werden, dass es in diesem Fall –  entgegen der weit verbreiteten Auffassung –  keiner vorherigen Abmahnung bedarf. Ein Abmahnerfordernis kann sich allenfalls aus dem konkreten Pachtvertrag ergeben.

Ein weiterer und ebenso verhängnisvoller Irrtum ist, dass im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund Zahlungsverzuges, eine „Heilung“ durch die nachträgliche Zahlung des Pachtzinses herbeigeführt werden kann. Das ist nicht der Fall. Womöglich begründet sich dieser Irrtum auf Regelungen, die bei der Wohnraummiete gelten, nicht aber für das Landpachtrecht. Im Landpachtrecht schließt eine nachträgliche Befriedigung des Pachtzinsanspruchs die Kündigung nur aus, wenn diese zwar nach Fälligkeit aber vor (!) der Kündigung erfolgt. Eine nachträgliche Unwirksamkeit sieht der Gesetzgeber nur für den Fall vor, dass der Pächter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien kann und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Resümee: Der Zahlungsverzug sollte bei der Pacht von Weinbergen tunlichst vermieden werden. Zur Vermeidung der hier im Gesetz vorgesehenen Härte sollte bei der Vertragsgestaltung ein Abmahnerfordernis auch für den Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund Pachtzinsverzuges vorgesehen werden.

Artikel in der Rebe & Wein, Ausgabe: März 2017, RA Peterle