AKTUELL: BAUSTELLE STEHT STILL – FRAGEN IM BAUTRÄGERRECHT

Nach einer Gesetzesänderung ist für ab dem 1.1.2018 abgeschlossenen Bauträgerverträge das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund ausgeschlossen. Folge: Bei Bauträgerverträgen ohne Preisanpassungsklausel kann ein Bauvorhaben in der derzeitigen Situation (Inflation, Baukostensteigerungen) für den Bauträger unwirtschaftlich werden. Es fehlt das Geld und/oder die Motivation die Baustelle zu Ende zu bringen. Die Arbeiten ruhen.

Welche Probleme stellen sich aufgrund der seit dem 01.01.2018 geltenden Rechtslage im Bauträgerrecht?
Der Bauherr hat nicht die Möglichkeit, Nacherfüllungsfristen zu setzen, da keine mangelhafte Leistung vorliegt. Zudem besteht vor Abnahme grundsätzlich kein Nacherfüllungsanspruch. Somit hat der Bauherr in diesem Stadium zunächst keine Möglichkeit, über eine Selbstvornahme das Werk (von Drittunternehmern) selbst herstellen und die diesbezüglichen Kosten geltend zu machen.

Achtung! Der gut beratene Bauträger kennt dieses Problem und provoziert durch sein Verhalten den Rücktritt vom Vertrag. Folge: Rückabwicklungskosten und ggf. Schadensersatz könne geltend gemacht werden. Der Bauträger kann das Objekt anschließend aber (gewinnbringend) weiterveräußern.

Wie kann Troßbach Geyer & Dr. Peterle Rechtsanwälte dem Bauherrn zu seinem Recht verhelfen?

Den Bauträger zur Herstellung des Werks bewegen, Schadenersatz fordern.
Dem Bauherr geht es um die Realisierung des Vorhabens und die Absicherung des vereinbarten Preises. Ein Rücktritt liegt regelmäßig nicht in seinem Interesse, da er den Erfüllungsanspruch verliert. Unter Umständen hilft aber die Geltendmachung (oder schon die Ankündigung), Schadensersatz neben der Leistung zu verlangen. Vorteil: Es wird nicht auf die Erfüllung des Vertrags verzichtet. Geltend gemacht werden z.B. die Verzugskosten (Finanzierungskosten, Zinsen, gegebenenfalls Mietaufwendungen und Unterstellkosten, Rechtsanwaltskosten).

Wenn der Bauträger die Herstellungsarbeiten dennoch nicht fortsetzt.
Eine aufgrund der neuen Rechtslage in der Praxis noch nicht umfangreichen erprobte, aber durchaus praktikable Lösung, könnte sein, den Bauträger auf Erfüllung des Bauträgervertrags zu verklagen. Dann könnte im Wege der Zwangsvollstreckung ein Kostenvorschuss vom Bauträger verlangt werden.

Risiko: Der Bauherr trägt hat das Insolvenzrisiko des Bauträgers. Hat dieser keine Mittel (und geht in die Insolvenz), kann der Anspruch schlicht nicht durchgesetzt werden. Zudem ist eine Klage mit Kosten verbunden und nimmt Zeit in Anspruch.

Gibt es weitere praktikable Wege; die gütliche Lösung
Angesichts steigender Preise für Baustoffe, Kraftstoffe und Zinsen ist die Situation für alle schwierig. Ein Ausgleich kann aber die zügige Fertigstellung sichern. Mit dem Bauträger kann z.B. ein Nachvergütungsvertrag vereinbart werden, wonach auf die erheblichen Preissteigerungen reagiert wird.

Rechtsanwalt Thomas Frank